投资要点:
   
2016年业绩靓丽。2016年公司共实现签约面积296.93万平方米(含地下车库等),同比上升41.25%;签约金额631.03亿元,同比上升92.65%。主要业绩贡献来源于京内地区,签约金额占比53.8%,销售面积占比44.4%。其次,南方地区签约金额占比37.7%,销售面积占比7.8%。北方地区签约金额占比4.3%,销售面积占比7.8%。公司全年业绩靓丽,增长稳健。
   
立足北京服务首都,受益京津冀区域发展。首开股份坚持立足北京,服务首都。公司长期深耕北京房地产开发,现已是北京房地产市场中最活跃的龙头企业。根据我们统计,截至2016年12月企业在北京在建项目共计38个,总可售面积(不含地下)合计606万平方米,其中未结算面积超过400万平方米。京津冀协同发展是中国三大国家战略之一(其余两个分别是一带一路和长江经济带发展),2017年2月迈入第三年,长期经济结构、生态环境、公共服务和交通均有望近一步提升。公司深耕北京无疑受益京津冀发展趋势。
   
棚改和通州或成为北京房地产开发新机遇。北京17年计划安排商品住宅用地260公顷,比16年850公顷少了近7成。通过招拍挂获得北京土地成本高且北京未来可出让的土地日益减少。2016年年初以来政府多次强调棚户区改造重要性,棚户区改造项目或成为北京房地产开发新机遇。首开股份截至2016年初累计棚改项目占地面积84万平方米,2016年新获得顺义区幸福西街棚户改造(占地5.73公顷)和丰台区万泉寺一级开发项目(建设用地26公顷),项目储备充足。此外,通州区受益于京津冀发展和部分北京市政府部门搬迁,区域价值提升明显。公司在通州土地储备约115.27万平方米建筑面积,货源充足。
   
多元发展聚焦并购基金和城市更新,强强联合实力强劲。16年首开股份探索多元化发展,分别投资中信并购基金和高和融德投资中心,借助专业的投资平台帮助投资落地控制风险,同时加入商业和办公新业态,降低单一住宅业态风险。此外16年首开股份通过合作的方式获得土地及储备(按建筑面积计算)约306万平方米(包涵并表和非并表项目),主要分布于城圈内的重点一二线城市,包括北京、成都、杭州、武汉、福州、广州、厦门、无锡和上海。合作方均为实力强劲的地产开发商如龙湖、中粮、金茂等。
   
投资建议:维持“买入”评级。我们预计公司2017 年每股收益为1.59元。公司2月27日收盘价为11.98元,对应PE 为7.5倍。首开股份是北京地产龙头企业,经验丰富和资源充足,受益京津冀片区长期发展。我们给予公司2017年约10倍市盈率,六个月目标价16.05元每股,维持“买入”评级。风险提示。重点城市受政策调整量价下行。