公司16三季报营收174.9亿元+51.1%归母净利润12.05亿元-22.4%稀释EPSO.346元一50.1%。
   
投资要点:
   
调控前销售超预期增长。1—9月签约227万方、511亿元同比增70.1%、147.4%,北京地区面积和金额冠军,克尔瑞发布的前三季度房企销售排行中全国第14;其中公司及控股子公司合计436亿元同比增170%。整体销售均价达2.25万元/平米,同比增45%。此前公司将年度目标上调至527亿元,10月有望超过,我们维持全年600亿元+83%的判断。15年同期以去库存为主,16上半年新开工113.8万方+289.82%,顺应市场节奏保障后续可售资源充足,实现高周转,赶在调控落实前实现了全年销售任务。
   
营收大增,但净利润增速低于预期。前三季营收174.87亿元同比+51.1%,归母净利润12.05亿元同比-22.4%,扣非净利润10.0亿元-30.5%。净利润增速低于营收原因:1)结算毛利降低,主因销售房结转成本增加使营业成本同比增80.4%,综合毛利率36.0%同比降10.4个百分点;一方面京外项目居多毛利偏低,前三季度结算面积京内35.6万方、京外81.6万方;另一方面结算项目多于14年或15年初所售当时市场景气度低。2)少数股东损益5.2亿元同比+247%。3)永续债利息支付进一步降低了EPS。
   
财务、销售和管理费用绝对值均同比有增,但三费占营收比11.2%下降1.3个百分点。
   
房企项目结算一般集中于年底,对全年利润增长乐观。9月底预收款高达404亿元基本锁定一年半结算业绩;未并表的合营和联营企业增利,前三季度投资收益2.1亿元同比增234%;近2年的销售中京内销售占比提升,单价上升。15年全年京内77万方、京外124万方,16年前三季京内106万方、京外119.6万方,京内可结算资源充足。
   
资源优势十分突出。80多个项目,地上规模超2000万方,其中北京约33个、京沪穗一线城市42个,其余主要分布在苏州、杭州、福州、厦门、武汉等城市。估算现有项目未结建面超1500万方、权益建面超1200万方,其中北京近300万方,京内外可售资源充足。夯实北京,深耕一二线核心城市,新资源拓展得力。前3季新增8个项目位于北京、福州、杭州、成都、武汉(回归)、上海(新进),总建面201万方,总地价218亿元(京为棚改中标无地价,权益地价130亿元左右)。
   
财务高杠杆得到显著改善。6月底前公司完成40亿定增,发行价11.85元/股。至9月底公司资产负债率78%较上年同期下降5个百分点,净负债率降至107%较上年同期下降70个百分点。货币资金290亿元超过短期负债76亿元。
   
资产高折价、高分红高股息率被稳定投资者青睐,股东增持托底价值。公司曾承诺在符合利润分配原则、满足现金分红条件下,16-17年每年度的利润分配按每股不低于0.60元,按现价计股息率高达4.99%。已有安邦通过定增获得4.58%股份,君康人寿保险持股3.60%,仍将吸引稳定资金流入。控股股东增持彰显看好,6月21日集团增持880万股,持股增至51.34%,并计划未来6个月内增持800-4484万股,(即含6月份的增持累计不超过总股份的2%),增持价格不超过13元。
   
公司是北京区域资深龙头,在京资源优势突出,京外拓展储备稳定。围绕主业调整,多元投资及存量资产盘活有助于增厚利润,发展有望上一台阶。RNAV20.2元,16-18
   
EPSl.01/1.25/1.56元,PE12/10/8倍,值得关注。
   
风险提示:调控影响所咋市场销售,房地产市场波动影响;多元发展难突破。